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熱點城市土地出讓政策調整,利於加大租賃住房供應

  • 發布時間:2018-07-20

南京:

 7月17日,南京掛出5幅地塊公開出讓,出讓總麵積約28.2萬平方米。引人關注的是,此次土地出讓條件中出現了一些重大變化:取消了“競價達最高限價的80%申領預售的施工進度門檻,以及競價達最高限價的90%需現房銷售”的要求。


  南京現房銷售政策始於2016年8月。當時為給土拍市場降溫,南京市規定,當網上競價達到最高限價時,仍有2家以上單位要求繼續競買的,停止網上競價,改為現場搖號產生競得者,並在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。當網上競價達到最高限價90%時,該地塊所建商品住房必須現房銷售。


  2017年6月2日,調控再次加碼,當住宅用地、商住用地網上交易競價達到最高限價時,停止競爭地價,改為在網上競爭保障性住房建築麵積。


  如今,上述兩條規定都發生了質的變化。之前的“競建保障房麵積”調整為“當地塊競價達到最高限價時仍有競買人要求繼續競買的,停止競價,改為在本地塊內競爭自持商品住房(租賃住房)建築麵積,每次申報麵積200平方米,申報麵積最多者為競得人。”

  

杭州:

  競建自持商品住房麵積,杭州是先行者。

  自2017年4月26日誕生首幅有自持麵積的地塊以來,“自持麵積競拍”成了杭州土拍市場的常態。2017年8月22日,杭州出台了“企業自持商品房屋租賃管理實施細則”。今年7月17日,杭州市又發布了《關於進一步加強對企業自持商品房屋租賃管理的通知》(下稱《通知》),繼續加大租賃住房的推廣力度。《通知》規定,競地單位通過競投自持比例取得的涉宅用地上建設的項目,自持商品房屋應全部為住宅。《通知》還規定“自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年,單次收取租金的期限不得超過1年”。


  據杭州市住房保障和房產管理局的官方統計,截至目前,杭州市區範圍內共有92宗地塊出現競拍自持比例,合計自持麵積達191萬平方米。假設單套租賃住房麵積為50平方米,意味著這92宗地塊將新增近4萬套租賃住房。


  利於加大租賃住房供應

  南京市房地產學會會長吳翔華認為,實行現房銷售政策,開發商的成本會提高,導致的是銷售報價提高,但政府又限價,房價和開發商成本兩個矛盾無法解決。另外,現房銷售從開發到建成滿足銷售條件,至少需要兩年時間,這就導致上市房源量在某一段時間是真空狀態,房源量緊張,人為加劇了市場的供需矛盾。


  取消現房銷售政策,調整為“競建自持商品住房麵積”,對於開發商來說基本喜聞樂見,地塊中有部分需自持的房源,也沒有什麽不好,因為雖然是自持,但依舊是開發商自己的資產,可以自由支配。另外,南京是租賃試點城市,每年都是有租賃任務的,現在競自持,開發商一方麵拿到了地,另一方麵又幫助政府完成部分租賃用房目標。2018年上半年,南京賣房30624套,目前市場庫存2.4萬套,從供應和成交角度來看,上半年南京樓市都達到了近5年來的最低值。預計實行新政後,南京未來短期內的房源供應量會上升,一般6-9個月便能夠上市。


  財經評論員劉曉博表示,南京取消“現房銷售”和改為“競建自持商品住房麵積”,是開發商在一級市場(土地市場)的雙料大利好,可以拓展其利潤空間,降低開發成本,最終將激發其拿地熱情。南京房價也很難大漲,因為政府仍然會執行限價政策。可以預見,未來南京土地拍賣中,主要競爭方式將是“競自持麵積”。這對於急需補庫存的南京樓市來說,有利於其健康發展。南京樓市政策微調,後續也會影響到其他城市。


  “地產杭州客”認為,新的規定徹底堵住了開發商把自持麵積全部放在商業部分的漏洞,同時還會影響開發商自持部分的資金回籠,並使得其自持部分徹底回歸“租賃住房”的本質。


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